未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計
算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，
如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利
益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固
定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規
定，訴請法院調整其租金。

編      註：本則判例於民國 94 年 10 月 4  日經最高法院 94 年度第
            12  次民事庭會議決議通過，並於 94 年 11 月 4  日由最
            高法院依據最高法院判例選編及變更實施要點第 9  點規定
            以台資字第 0940000686 號公告之。

參考法條：民法 第 227-2、442 條 (91.06.26)
 

最高法院民事判決                              九十三年度台上字第二四四六號
    上  訴  人  高純如
                鄒富生 
                張寶珠 
                張玉蓮 
                曾智揚 
                洪月雲 
    共      同
    訴訟代理人  張振興律師
    被 上訴 人  高全定
                之承受訴
                       
    訴訟代理人  張世興律師
                游雅鈴律師
右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十二年一月十四日台灣高等法
院第二審判決（九十一年度重上字第三六七號）提起上訴，本院判決如下：
    主  文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
    理  由
本件被上訴人主張：坐落○○市○○區○○段○○段○○○○地號土地面積一七四平
方公尺為祭祀公業高積淵所有，於民國六十八年八月四日起陸續出租予上訴人鄒富生
、高純如各十分之二，出租予上訴人張寶珠、張玉蓮、曾智揚、洪月雲各十分之一，
未約定期限，年租金按申報地價總額年息百分之四計算，二十多年來從未調整。茲系
爭土地現位於台北市羅斯福路六段與萬慶街交叉路口，前臨捷運景美站，屬商業地區
，交通便利，土地價值大幅增高，其變更顯非兩造締約當時所得預料，原約定之租金
已不足繳納地價稅及所得稅等情，依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二及民
事訴訟法第三百九十七條第一項規定，求為命將上訴人承租系爭土地之租金自九十年
七月中起調整為每年按申報地價年息百分之八計算之判決（被上訴人逾上開範圍之請
求，業受敗訴判決確定，不予贅驉^。
上訴人則以：兩造約定租金按申報地價總額年息百分之四計算，並無偏低情形。又租
金既約定於申報地價變動時隨之調整，自不得再依民法第四百四十二條等規定請求調
整等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人就其主張之事實，業據提出土地登記謄本、土地租賃契約書等件為
證。按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，
而依其原有效果顯失公平者，法院即得為增減給付或變更其他原有效果之判決，此觀
民法第二百二十七條之二及修正前民事訴訟法第三百九十七條第一項規定自明。系爭
土地係屬建地，位於台北市羅斯福路六段與萬慶街交叉路口，前臨捷運景美站出口，
路旁有多線公車站牌，斜對面為佳佳戲院、來來戲院、ＫＴＶ、百貨廣場及證券公司
所在之商業大樓，且臨近台北市政府警察局文山第二分局、景美國中、景美夜市、遠
東愛買購物中心、漢神百貨公司等，有文山區街道圖及現場照片可稽，並經原審履勘
現場製有勘驗筆錄在卷。由系爭土地所在位置及利用現況觀之，其交通便利，居住生
活機能完整，商業活動繁榮，與兩造締約當時之情形已有變更，此項變更顯非訂約當
時所得預見，被上訴人自得依情事變更原則，請求法院為增加其給付之判決。審酌上
開情事及其他一切情狀，認上訴人承租系爭土地之租金，自九十年七月中起，應調整
為按申報地價年息百分之八計算為適當。爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決，一部
予以廢棄，改判命上訴人承租系爭土地之租金調整為如上所述。按基地租金之數額，
除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基
地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地
價之多寡為酌定之唯一標準（本院六十八年台上字第三○七一號判例參照）。又契約
成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法
院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。
同法第四百四十二條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，
非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當
事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價
之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地
之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報
地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定
，訴請法院調整其租金。原審本此見解而為判決，經核於法並無違背。上訴論旨，指
摘於其不利部分之原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一
項、第七十八條，判決如主文。
中      華      民      國    九十三    年     十二     月      二      日
                              最高法院民事第一庭
                                  審判長法官  林  奇  福  
                                        法官  陳  國  禎  
                                        法官  李  彥  文  
                                        法官  劉  福  來  
                                        法官  鄭  玉  山  
      右正本證明與原本無異
                                              書  記  官
中      華      民      國    九十三    年     十二     月     十七     日